Die Mär vom günstigen Wohnen in Berlin

Das Einkommen ist das Zünglein an der Waage

Wenn die Berliner mal wieder unter der Mietbelastung ächzen und Investoren oder Schwaben für die böse Gentrifizierung verantwortlich machen, dann passiert in anderen Metropolen Deutschlands immer ein und dasselbe: „Die sollen sich mal nicht beschweren, in der Hauptstadt. Trotz aller Steigerungen ist Wohnen dort noch immer total günstig. Schauen Sie mal nach Hamburg, Düsseldorf oder München. Da ist alles viel teurer!“, heißt es dann.

Nörgeln wir einfach nur gern oder sind wir Berliner so veränderungsscheu? Oder, wie uns häufig vorgeworfen wird, verstehen wir einfach nicht, dass es kein Anrecht auf Wohnen im Zentrum, unabhängig der sozialen Situation, gibt? Nein, nein und nein!

Die Schwierigkeit besteht darin, dass bei der Betrachtung von Mietentwicklungen häufig nur die Netto-Kaltmieten oder aber die Quadratmeter-Preise in Bezug zu einander gesetzt werden und die entstehenden Ergebnisse eindeutig die Kritiker der Berliner Nörgler bestätigen.

Insofern sind selbst die aktuellen Hiobsbotschaften von 40% Steigerungen der Angebotsmieten zwischen 2007 und 2012 in Berlin nicht überzubewerten. Denn, man kann entgegen, dass im selben Zeitraum die Mieten in Hamburg zwar nur um 25%, in München gar nur um 20% stiegen, aber das Ausgangsniveau ein deutlich höheres war, als in der Bundeshauptstadt. Denn nur so ist erklären, dass der Durchschnittspreis in Berlin immernoch „nur“ bei 9,50€ (qm² frei verfügbarer Wohnraum) liegt, man in Hamburg jedoch 10,50€, in Frankfurt am Main 11,50€ und in der Spitzenstadt München gar 13€ zahlen muss. Die Quintessenz ist demnach: Berlin holt zwar in Sachen Preisentwicklung bei Neuvermietungen auf, liegt aber noch ein ganzes Stück hinter den Top-Städten Deutschlands zurück. Berlin holt quasi nur eine Entwicklung anderer Großstädte nach. Dies ist im Übrigen auch ein vermeintlich schlagendes Argument, wenn es um die Gentrifizierungs-Debatte (alles dazu hier) in der Hauptstadt geht. Berlin will schließlich für alle Welt interessant sein und noch interessanter werden und muss entsprechende Entwicklungen im Bereich der Mieten einfach hinnehmen. So könnte man argumentieren.

Das Problem ist ganz einfach: Mit der bloßen Betrachtung von Mieten und/oder Quadratmeterpreisen ist keinerlei tiefgründige Aussage über die Lebensverhältnisse in der Stadt bzw. deren Vergleich zu anderen Metropolen gegeben. Ganz entscheidend bei einer breiter gefächerten Analyse ist das zur Verfügung stehende Einkommen. Und da sind die Differenzen zwischen Berlin und beispielsweise Hamburg oder Düsseldorf deutlich größer, als bei den Mieten. Man muss jedoch nicht einmal die Großstädte zum Vergleich heranziehen. Im Tagesspiegel zeigte bereits Bielefeld zwar eine mit Berlin vergleichbare Miete, wies jedoch ein um 3700€ höheres Haushaltseinkommen pro Jahr aus (siehe Link oben). „Berlin ist arm, aber sexy“, hat Klaus Wowereit einmal gesagt. Ob die Stadt nach wie vor sexy ist, muss jeder selbst entscheiden, am ersten Satzteil hingegen gibt es kaum etwas zu deuteln. Ein Vergleich der Haushalts-Netto-Einkommen von 2007 bestätigt dies: Hamburg stand an der Spitze (23.366€), dann folgte München (22.606€). Berlin war im innerdeutschen Städtevergleich auf Position 43.(!) zu finden. 15.342€ war für die Hauptstadt als Durchschnitts-Netto-Einkommen angegeben. Die Differenz zu München betrug demnach 7.264€/Jahr, zu Hamburg sogar 8.024€. Selbst Ruhrpott-Städte wie Bochum (Platz 26.), Dortmund (31.) oder Duisburg (38.), denen es nun nicht gerade rosig geht, waren vor Berlin zu finden. Eine Erhebung von 2011 bestätigte den Trend, wenngleich hierbei nicht Städte, sondern Bundesländer herangezogen wurden.

Den differenziertesten Vergleich liefert jedoch der Immobilienverband IVD. Dieser konstruierte eine Musterwohnung (3 Zimmer, 70 qm², in mittlerer Lage) und verglich diese in zehn deutschen Städten. Wichtig ist, dass hierbei der Quadratmeterpreis, die daraus resultierende Miete und das Netto-Haushaltseinkommen in Relation zu einander gesetzt worden sind. Plötzlich ist die Situation um das vermeintlich günstige Wohnen in Berlin völlig gekippt. München ist zwar nach wie vor die teuerste deutsche Großstadt, jedoch folgt auf dem zweiten Rang bereits Berlin. Hamburg liegt im Übrigen erst an fünfter Position. Was ist passiert? Ganz einfach: Es hat sich herausgestellt, dass bei einer vergleichenden Analyse nicht der Faktor Miete oder Quadratmeterpreis den Unterschied ausmacht, sondern das zur Verfügung stehende Einkommen.

Die Beispielrechnung:

München: Kaltmiete = 10,70€ (qm²)

Miete = 914€ (bezogen auf Musterwohnung)

Einkommen (Haushalt netto) = 3858€

Einkommen nach Mietzahlung = 2944

Hamburg: Kaltmiete = 8,00€

Miete = 725€

Einkommen = 3339€

Einkommen nach Mietzahlung = 2614

Berlin: Kaltmiete = 6,20€

Miete = 599€

Einkommen = 2601€

Einkommen nach Mietzahlung = 2002

Nach Abzug der Miete vom Einkommen bleiben den Münchnern demnach 2944€, den Hamburgern 2614€, den Berlinern hingegen nur 2002€. Das Einkommen entscheidet demnach, ob Wohnen in einer Stadt teuer oder günstig ist, nicht die Mietentwicklung per se. Es zeigt sich, dass der Anteil der Miete am Einkommen in München zwar mit 23,7% am höchsten ist, in der Hauptstadt jedoch mit 23% nur knapp dahinter liegt. In Relation zum Einkommen ist Wohnen in Berlin demnach fast genauso teuer wie in der Bayrischen Landeshauptstadt.

Warum weicht die Situation in Berlin derart stark von Hamburg oder München ab? Ein gewichtiger Unterschied ist die Art der Haushalte. In Berlin gab es 2003 erstmals mehr Ein-Personen-Haushalte, als Mehr-Personen-Haushalte. Die Hauptstadt der Singles macht ihrem Namen alle Ehre. 2006 lag der Anteil von Single-Haushalten bei 53%. Das bedeutet, selbst wenn die Einwohnerzahl konstant geblieben wäre, hätte es mehr Haushalte gegeben. Bei Singles beträgt der Anteil der Miete am Einkommen im Übrigen 32% in Berlin. Sie sind die am stärksten belastete Gruppe.

537139_504803582904287_1379765475_nViel wesentlicher noch ist aber die Situation am Arbeitsmarkt. Kommentator Maddin hat hier schon eine sehr schöne Einschätzung dazu gegeben. Diese Argumente lassen sich auch anderweitig stützen. Die höchsten Gehälter werden deutschlandweit offenbar in den Branchen Pharmazie, Chemie und in der Automobilindustrie gezahlt (55.700 – 57.700€ jährlich). Unternehmen dieser Branchen sind vor allem in Hessen, Baden Württemberg und Bayern zu Hause. Aber auch Finanz-Dienstleister (53.900 – 54.900€) oder aber der Maschinenbau (53.400€) liegen in den Top-Ten-Branchen. Die Berliner Wirtschaft hingegen ist geprägt von kleinen Unternehmen, einem großen Dientsleistungssektor und einem stark wachsenden Touristik- und Gastronomiegewerbe. Dies sind alles Branchen, die in Sachen Entlohnung nicht ansatzweise mit den zuvor genannten mithalten können. Dies bedeutet im Umkehrschluss im Übrigen auch, dass die durchschnittliche Einkommens-Situation Berlins nicht nur aus großer Arbeitslosigkeit und dem Bezug von Sozialleistungen entsteht (wie häufig argumentiert wird), sondern, dass in Berlin kaum Unternehmen aus Top-Branchen vertreten sind bzw. Angestellte gleicher Branchen in der Hauptstadt schlechter entlohnt werden.

Dieser letzte Umstand führt unter anderem auch dazu, dass der Wohnungsleerstand (Berliner Durchschnitt: 2,3%) in einem günstigen Bezirk wie Hellersdorf nur bei 2,2%, in den teureren Stadtteilen Pankow und Steglitz jedoch bei 3,8% bzw. gar 5,9% liegt. Es können offenbar immer weniger Berliner die Mieten bezahlen, denn sowohl Steglitz als auch Pankow sind sicherlich deutlich schönere Bezirke, als Hellersdorf.

Es ist sicher Fakt, dass das Mietniveau Berlins noch lange nicht auf dem anderer Großstädte angekommen ist. Fest steht jedoch auch, dass die Teuerungsraten bei Neuvermietungen in der Hauptstadt deutlich höher liegen, als in Hamburg oder München – Berlin holt demnach auf. Es hat sich jedoch in besonderem Maße gezeigt, dass Wohnen in Berlin weder günstig, noch viel günstiger als in anderen deutschen Großstädten ist. Eine Änderung dieser Situation ist so schnell sicher nicht zu erwarten. Allerdings hoffe ich, dass das Gerede um die Berliner „Miet-Nörgelei“ endlich ein Ende findet. Denn es ist schlichtweg falsch!

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Über Alexander(s)platz

Berliner, Soziologe, Historiker, Blog-Azubi
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17 Antworten zu Die Mär vom günstigen Wohnen in Berlin

  1. www.pixxxel.org schreibt:

    Ich persönlich bin ja durch die Bank weg von allen politischen Parteien und Bonzen enttäuscht, da dieses Thema – was uns hier wie wahnsinnig auf den Nägeln brennt – ignoriert wird… da ist zumindest der politische Wille klar! Schade, wieder wird vor dem Götzenbild des Marktes kapituliert…

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    • Alexander(s)platz schreibt:

      Ja, allerdings. Und ich glaube, wir steuern erst gaaaanz langsam auf den Zenit dieser Entwicklung zu. Erst wenn auch Lichtenberg, Köpenick oder Zehlendorf mit Townhouses und anderen Eigentumswohnungen zugepflastert sind, werden viele erwachen. Es können und wollen am Ende schließlich nicht alle in Hellersdorf wohnen.

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  2. michaela schreibt:

    Man sollte allerdings miteinberechnen, dass man in Hamburg – um überhaupt an vernünftigen Wohnraum zu kommen – nicht nur einen Makler normal bezahlen, sondern ihn zusätzlich häufig noch unter der Hand bestechen muss…
    Mal abgesehen davon, dass bezahlbarer Wohnraum quasi nicht vorhanden ist. Auch nicht zu 10,50 EUR/qm.

    Wir haben jetzt gerade unsere dritte Mieterhöhung (binnen sechs Jahren) erhalten.
    Und meine beste Freundin zieht just in diesem Moment aus ihrer Wohnung aus, die sie sich nach den letzten exorbitanten Erhöhungen nicht mehr leisten kann.

    *seufz*

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    • Alexander(s)platz schreibt:

      Hi Michaela,

      wohnt ihr zur Staffelmiete oder gab es andere Dinge (Sanierungen, Fahrstuhleinbau etc.), die diese vielen Erhöhungen „rechtfertigen“?
      Das mit den Maklern ist in Berlin wohl ähnlich. Eine Freundin suchte damals als Studentin im Friedrichshain und schilderte, dass da je Wohnung 30 – 50 Interessenten anzutreffen waren. In vielen Fällen ebenfalls Studis. Einige waren mit den Eltern vor Ort. Die Makler zogen sich dann häufig mit den Eltern zurück und am Ende erhielt einer ihrer Sprößlinge die Wohnung. Es wird gemunkelt, dass da gerne nochmal ein vierstelliger Betrag zusätzlich locker gemacht wird, damit das eigene Kind den Zuschlag erhält.
      Wenn man bedenkt, dass die Kautionen (3x NK-Miete) zwischen 800 – 2000€ liegen und die Courtage auch nochmal bis zu 2,38x NK-Miete sein kann, dann nimmt das mittlerweile wirklich perverse Züge an. 5000 – 6000€ nur hinzulegen, um die Wohnung überhaupt erst zu bekommen, ist schon heftig. Selbst wenn man sich spartanisch einrichten will, kommen mit dem Einzug ja auch noch einige Kosten zusammen.

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      • michaela schreibt:

        Genau in dieser Zwickmühle sitze ich.
        Zum einen versucht der Vermieter seit sechs Jahren mittels Mobbing (ein halbes Dutzend Wasserschäden, bei einem musste die Feuerwehr anrücken) inklusive diverser Klagen und mittels Mieterhöhung alle zwei Jahre, uns aus der Wohnung zu terrorisieren.
        Zum anderen schlagen unsere Versuche, auf dem „freien“ (haha) Wohnungsmarkt eine bezahlbare Wohnung zu finden, fehl.

        Modernisierung gab es. Ja. Ein Fahrstuhl wurde eingebaut. Einen Schlüssel hierfür haben wir nicht, die Nebenkosten müssen wir trotzdem mittragen.

        Bei meiner Freundin wurde die 125%ige Mieterhöhung auch mit Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt. Auch sie wurde mit diversen Klagen eingedeckt. Am Ende ist fast das ganze Haus wegterrorisiert worden. Die Richter beim Amtsgericht zucken mit den Schultern und/oder raten den Anwohnern entweder, in Stadtteile zu ziehen, die mehr ihren Einkommen entsprechen – oder zur Sozialkasse zu gehen und sich dort Mietzuschuss zu beantragen…

        Ohne Worte.

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        • michaela schreibt:

          Mieterhöhung alle *drei* Jahre, sorry.

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        • Alexander(s)platz schreibt:

          Naja, wenn man von Politik und anderen Verantwortlichen derart allein gelassen wird, ist es natürlich sehr schwierig. Wenn da der ein oder andere Mieter dann mal ausrastet, ist es nicht verwunderlich. Und selbst die Mieterverbände können ja nur bis zu einem bestimmten Punkt etwas tun. Es gilt halt:

          Recht haben und Recht bekommen ist nach wie vor zweierlei!

          Die Frage ist tatsächlich, an wen man sich noch wenden soll, wenn alle Verantwortlichen die Arme verschränken? Bzw. an anderer Stelle kein Wohnraum gefunden werden kann…

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  3. Alexander(s)platz schreibt:

    Hier mal ein aktueller Beitrag zum Thema. Dieser gewährt womöglich einen Blick auf ein ernsthaftes Interesse der Politik an einer gewissen Reglementierung – bzw. eben keinerlei Interesse daran…

    http://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnbebauung-am-mauerpark-senat-distanziert-sich-von-investor/8274288.html

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  4. kurzgeschnitten schreibt:

    das ist sicher auch ein guter ansatz. allein, ob wir das noch erleben… die mühlen mahlen sehr, sehr langsam. über mietpreise reden wir seit jahren und jahren. ähnlich verhält es sich ja auch mit den löhnen.

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    • Alexander(s)platz schreibt:

      Andererseits wäre eine Lohnerhöhung ja wiederum eine willkommene Rechtfertigung weiterer Kostensteigerungen (u.a. Miete). So kann es ja auch nicht geschehen. Dann würde ja weiter an der Mietschraube gedreht. Und, dass Arbeitgeber dies nicht jedesmal durch Lohnsteigerungen korrigieren wollen oder können, verstehe ich sehr gut. Lohnsteigerungen, vor allem in bestimmten Branchen sind sicher wünschenswert und gerechtfertigt, aber der Mietproblematik muss man auch anderweitig Herr werden.

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      • kurzgeschnitten schreibt:

        natürlich greift das alles ineinander und gibt es bestimmte grenzen. bringt uns wieder zurück zur politik und einer entsprechenden gesetzgebung.

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        • Alexander(s)platz schreibt:

          Ja, aber dieses Thema wird sicherlich nur während des Wahlkampfes von Belang sein – wenngleich man hinterfragen, wie ernst es der Politik überhaupt damit ist. Nach der Regierungsbildung wird man sich wieder anderen Themen zuwenden.
          …und bis dahin werden wir sicher von weiteren Mietpreissteigerungen gehört haben.

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  5. kurzgeschnitten schreibt:

    es ist im übrigen auch nicht erstrebenswert, dass das mietnieveau sich städten wie münchen oder hamburg angleicht – eher wird andersrum ein schuh draus… aber das haben wir ja bereits einvernehmlich festgestellt.
    danke für’s auseinandernehmen, war interessant zu lesen.

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    • Alexander(s)platz schreibt:

      Jap, das ist allerdings korrekt. In Berlin und Hamburg ist der Durchschnitt bei Neuvermietungen ja auch deshalb noch so gering, weil die Mieter beider Städte die umzugsträgsten sind. Hätten wir noch mehr Fluktuation, wäre der Durchschnittspreis sicherlich noch höher. Man muss in Berlin ja nicht mal mehr in einen hippen Bezirk wollen, um >10€/Quadratmeter zu zahlen. Wenns so weiter geht, seh ich auch schwarz!

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      • kurzgeschnitten schreibt:

        wie schon gesagt, es hängt maßgeblich an der politik. von alleine und aus reiner nächstenliebe kommt die vermieterlobby ganz sicher nicht zur vernunft. letztlich eben alles eine frage des geldes und profits.

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        • Alexander(s)platz schreibt:

          Ja, so sieht es leider aus. Allerdings muss man einfach auch schauen, ob man neben einem Anpacken der Mietenproblematik auch an der Entlohnungskonstellation etwas drehen kann. Sicher kann man kein Unternehmen zwingen, nach Berlin zu kommen. Allerdings wäre der Mindestlohn sicherlich auch eine Stellschraube, zumindest in einigen Branchen.

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